Acheter ou louer de l’immobilier professionnel

Acheter ou louer son immobilier professionnel ? Y a-t-il une solution plus rentable que l’autre ? Au même titre qu’un particulier, une entreprise a le choix entre acheter et louer son bien immobilier. Cependant, la dimension professionnelle doit prendre en compte de multiples aspects ayant un impact sur son résultat d’exploitation.

L’achat immobilier professionnel

L’acquisition d’un bien immobilier professionnel est probablement la solution qui apparaît la plus simple dans la mesure où elle permet à votre entreprise d’être propriétaire d’un patrimoine professionnel et de ne pas payer de loyer.

L’achat offre en outre une sécurité plus grande que le bail commercial classique, dans la mesure où il supprime toute problématique d’éviction. Cela permet par ailleurs de faire figurer les locaux à l’actif de l’entreprise et assure une meilleure stabilité de l’activité professionnelle, donc une sécurité plus grande.

Dès lors que l’achat est financé par un emprunt à taux fixe, on peut déterminer avec précision le coût de l’investissement ; en louant les locaux, en revanche, il n’est pas possible de connaître exactement le coût de cette dépense, puisqu’un loyer commercial peut augmenter dans des proportions très variables au fil des années.

Cependant, en cas de baisse d’activité et de capacité d’autofinancement, votre entreprise risque de ne plus être capable de rembourser ses emprunts et de se retrouver étranglée financièrement. De plus, une acquisition par emprunt détériore la capacité d’endettement de l’entreprise.

Fiscalement, l’acquisition permet d’inscrire le bien à l’actif du bilan et de l’amortir sur 25 ou 30 ans. Elle permet donc de diminuer le résultat imposable grâce aux amortissements et intérêts d’emprunts. En revanche, en cas de cession du bien immobilier, l’imposition des plus-values professionnelles est calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Donc au moment de la revente, l’entreprise perd les avantages fiscaux gagnés au titre des amortissements.

La location immobilière professionnelle

La location est souvent préférable lorsque votre entreprise est « jeune » et a besoin de souplesse.  L’avantage d’être locataire de ses locaux professionnels est double :

Tout d’abord, il offre une liberté importante pour adapter la taille et l’emplacement du bien immobilier en fonction du développement de l’entreprise.Ensuite, il ne nécessite pas le recours à l’emprunt, ce qui protège votre trésorerie (sauf parfois pour financer le dépôt de garantie ou les loyers à verser).

Lorsque votre entreprise est « jeune », il peut être plus opportun de conserver les liquidités pour les besoins liés au développement de votre activité plutôt que de constituer un patrimoine immobilier.

L’inconvénient principal avec la location tient au fait que l’argent versé, l’est à « fonds perdus ». Le deuxième inconvénient concerne le coût financier nécessaire à l’entrée dans les locaux, qui, en région parisienne par exemple, représente jusqu’à 9 mois de loyers : 3 mois de commission d’agence + 3 mois de loyer d’avance + 3 mois de dépôt de garantie.

Fiscalement, les loyers versés sont déductibles du résultat imposable de votre société, ce qui permettra tout de même de bénéficier d’une économie d’impôts.

Une autre alternative ?
Acheter pour louer à votre entreprise

Investir dans de l’immobilier professionnel nécessite un effort financier important dû à l’utilisation de la trésorerie et l’endettement sur le long terme, ce qui est loin d’être toujours la meilleure solution. A contrario, louer présente l’avantage de la souplesse, mais ne permet pas de constituer un patrimoine immobilier.

Une troisième voie consiste à faire acquérir le bien immobilier par le chef d’entreprise, qui le donne ensuite en location à son entreprise. Cela lui permet de tirer profit des avantages des deux solutions tout en constituant un patrimoine immobilier. En cas de « coup dur » dans l’activité de l’entreprise, le chef d’entreprise peut le donner en location à un nouveau locataire et offrir ainsi une totale souplesse à son entreprise pour réduire ses frais fixes.

Ce montage présente l’avantage, lors de la cession de l’immeuble, de pouvoir bénéficier d’un régime fiscal avantageux. La plus-value sera soumise au régime des plus-values immobilières privées qui seront totalement exonérées au bout de 15 ans de détention (sauf pour une SCI soumise à l’IS).

Il n’est pas question de donner une réponse tranchée à la question acquisition ou location. Cela va essentiellement dépendre des ressources et besoins en financement de votre entreprise sur le moyen et long terme. Pour cela, il est indispensable de définir ses objectifs et de faire une étude approfondie des schémas fiscaux et juridiques. Sachez aussi qu’il existe une autre possibilité à mi-chemin entre les deux : Le crédit-bail immobilier.

RAMEAU Léa

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